Société civile immobilière d’attribution : caractéristiques et particularités

Pour le financement de vos projets immobiliers de grande importance, vous pouvez opter pour la société civile immobilière d’attribution. Il s’agit d’un statut juridique spécialement créé pour les différents associés propriétaires qui désirent simplifier la gestion d’un bien immobilier commun. Aujourd’hui, nombreux sont les investisseurs immobiliers attirés par la société civile immobilière d’attribution. En effet, cette forme juridique permet la concrétisation de leurs opérations immobilières. Lisez cet article à titre informatif afin de tout découvrir à propos de la société civile immobilière d’attribution. 

C’est quoi réellement une société civile immobilière d’attribution ?

Il y a plusieurs statuts de société civile immobilière d’attribution selon le Code de commerce. Pour l’acquisition ou la construction de plusieurs biens immobiliers destinés à être partagés entre plusieurs investisseurs, la société civile d’attribution est le statut le plus prisé. Dans une SCI, la répartition de ces biens immobiliers construits ou acquis à plusieurs peut être faite de plusieurs façons :

• La jouissance : Ici, un associé a la possibilité de se servir d’un bien immobilier construit ou acquis par un autre associé. Il peut en disposer comme il veut, le mettre en location et percevoir des revenus chaque fin de mois.
• La pleine propriété : Étant donné qu’ils se sont associés pour acquérir ou construire plusieurs biens immobiliers, ils les partagent en lot entre eux. Dans ce cas, un associé peut avoir droit à un lot de biens immobiliers dont il devient propriétaire. 
• La nue-propriété : il s’agit d’une forme de répartition qui stipule que l’associé n’a pas la possibilité d’utiliser un bien dont il est propriétaire. 

L’objet d’une société civile immobilière d’attribution est généralement limité à la gestion, l’édification ou l’entretien de plusieurs immeubles compris dans un seul programme. Tout cela se rapporte au cadre légal, au capital et à la responsabilité des associés de la société civile immobilière d’attribution. 

SCI d’attribution : cadre légal, capital social et responsabilité des associés

Le cadre légal de la société civile d’attribution n’est pas trop contraignant. En effet, les différents investisseurs associés sont libres dans la création et la gestion de leur société. Toutefois, il faut noter que les modalités de gestion spécifique de la société doivent être consignées dans un règlement intérieur à respecter. Cela permet une administration claire et une gestion plus facile de la société civile immobilière d’attribution. 

En ce qui concerne le capital social de la société civile immobilière d’attribution, la loi n’a fixé aucun montant minimum. Aucune législation ne prévoit la valeur nominale des parts sociales, car les membres créateurs de la société sont libres de les déterminer. Pour la création d’une SCI d’attribution, le capital social est l’ensemble des apports des différents associés. Ces apports peuvent être effectués en nature ou en numéraire selon la capacité des associés. Il est possible pour chaque associé d’obtenir un prêt immobilier sans apport dans le cadre de la constitution du capital social. 

Quant à la responsabilité des associés dans une SCI d’attribution, elle est solidaire et non subsidiaire et illimitée. Pour faire clair, chaque associé est tenu responsable des dettes de la société civile immobilière d’attribution sur son patrimoine personnel proportionnellement à son apport du capital. Mais bien avant de porter plainte contre un associé, le créancier de la SCI doit engager la responsabilité de la société. 

Quel est le mode de gouvernance de la société civile immobilière d’attribution ?

Selon l’état descriptif des statuts de la SCI, chacun des associés bénéficie d’un droit de vote proportionnel à son apport. Cependant, il ne faut pas oublier le règlement intérieur de la société civile immobilière d’attribution. Il peut décider autrement, soit chaque lot donne lieu à une voix. Tous les associés doivent obéir au règlement intérieur de la société civile immobilière d’attribution. 

Sachez que l’administration de la société civile d’attribution peut être faite par un ou plusieurs gérants, qu’ils soient associés ou non. Il convient de noter que le représentant légal de la SCI d’attribution est le gérant. Par conséquent, il a le droit de prendre des décisions impactant la gestion de la SCI et de poser des actes de gestion quotidienne. Toutefois, les associés peuvent poser une limite au pouvoir du gérant lors de la rédaction des statuts de la SCI d’attribution. Il peut s’agir des rapports d’activité annuels, de la gestion courante, des procès-verbaux ou encore des convocations. 

Quelle est la fiscalité appliquée à une société civile immobilière d’attribution ?

Du point de vue fiscal, la société civile d’attribution est très transparente. La fiscalité est donc imposée auprès de chaque associé selon sa tranche d’imposition. Par conséquent, chacun des associés est propriétaire de son lot de biens immobiliers auprès de l’administration fiscale. C’est cette transparence fiscale qui fait la particularité de la société civile immobilière d’attribution. 

En raison de cette transparence, on assimile la cession des parts à une vente d’immeuble et on la soumet aux droits d’enregistrement. Dans ce cas de figure, c’est la TVA qui est appliquée pour la vente d’un immeuble. L’impôt doit être payé si l’un des associés y est assujetti et si le bien immobilier est vendu dans les cinq ans de son achèvement.