Crise immobilière : faut-il s’attendre à un krash immobilier en 2023 ?

L’immobilier est un secteur d’activité très prisé par les investisseurs en raison de ses multiples avantages. Mais depuis un moment, le domaine est secoué de partout à cause de l’inflation, de la hausse des taux d’emprunt et du conflit en Ukraine. En plus de cela, il faut également noter que le taux d’usure est essentiellement à la traîne. D’aucuns se demandent s’il faut vraiment s’attendre à une crise immobilière en 2023. Pour répondre à cette question, nous allons nous intéresser aux différents éléments qui causent les retournements du secteur immobilier, lisez l’article. 

C’est quoi une crise immobilière sur le marché immobilier ?

La crise est une sorte de chute brutale, un effondrement de grande envergure dont est victime un marché. Par conséquent, la crise immobilière encore connue sous le nom de krash immobilier désigne l’effondrement brutal du marché immobilier. Cette crise marque généralement la fin d’un cycle nommé phase d’expansion. Cette dernière est essentiellement caractérisée par la création d’une bulle immobilière ou financière. 

Sachez que la phase d’expansion est une phase de croissance économique d’origine spéculative sur le marché immobilier. Ici, les différents investisseurs immobiliers s’emballent sur une source de profits dont ils exagèrent tous la portée et les opportunités. Dans leurs différents investissements, les structures financières les soutiennent en leur faisant des prêts immobiliers sans apport. Quand les investisseurs immobiliers voient que le plafond vert est touché, ils cherchent des moyens pour vendre leurs actifs afin de dégager la plus value attendue. 

Quelles sont les principales causes d’une crise immobilière ?

Les éléments qui engendrent la naissance d’une crise immobilière sont multiples et multiformes. Déjà, pour qu’on parle de krash immobilier, il faut qu’une bulle immobilière ou financière soit constituée. Ce n’est qu’après cela que viennent les autres facteurs qui provoquent et aggravent cette chute brutale du marché immobilier. 

Cause n°1 : la dé-corrélation des différents prix par rapport aux principales réalités du marché immobilier

Le principe sur lequel repose la spéculation immobilière est très simple : les investisseurs immobiliers acquièrent les biens immobiliers en étant motivés par la valorisation de ces biens. Pour réaliser la plus-value la plus forte du marché, les propriétaires les revendent à court ou à moyen terme. Cette vente a été possible grâce aux spécificités du marché local à un moment donné. Cela peut être lors d’une crise foncière de grande importance. 

Le résultat est la dé-corrélation des biens vendus par rapport aux différents prix réels du marché immobilier. C’est à ce moment-là que l’on parle de bulle immobilière ou de bulle financière. Lorsque cette dernière éclate, elle se propage et entraîne inévitablement une crise immobilière sur le marché immobilier. 

Cause n°2 : les difficultés à financer un achat immobilier

Pour financer leurs diverses acquisitions, les agents économiques ont généralement besoin d’un prêt immobilier ou d’un crédit immobilier. Ils trouvent assez facilement ces financements en période d’inflation continue ou en période de taux d’emprunt très bas. Le problème est qu’actuellement, les conditions de financement sont en détérioration à cause :

• De la forte hausse des taux immobiliers : les taux immobiliers tournent autour de 1% en 2021, 2.25% en 2022 et 4% en 2023. Actuellement, les taux immobiliers diminuent le budget d’achat des différents ménages, mais le prix des biens ne baisse pas. 

• Du durcissement de l’accès aux prêts immobiliers : Sur la décision du Haut Conseil de Stabilité financières, toutes les banques sont tenues de respecter le taux d’endettement maximum fixé à 35%. En ce qui concerne la durée de crédit, elle ne doit plus passer les 25 ans. Ces deux différentes précautions ont exclu plusieurs acheteurs du marché immobilier. Il s’agit des investisseurs aux ressources modestes et des primo-accédants. Étant donné que les prix sont hauts, les acheteurs auraient besoin d’obtenir des prêts sur une durée supérieure à 25 ans et d’excéder le pourcentage du taux d’endettement. C’est uniquement de cette manière qu’ils arriveront à financer leurs différentes acquisitions. 

• Des biens en ventes qui ne trouvent pas d’acheteurs : Sur le marché immobilier, les offres deviennent plus abondantes et dépassent la demande. Les vendeurs sont contraints de baisser le prix des biens afin de vendre. Ce prix de vente ne leur permet pas de s’acquitter de leurs dettes envers les banque. Les deux phénomènes combinés engendrent une crise immobilière.

• Du taux d’usure sur le marché immobilier : Le taux d’usure est le taux annuel effectif global que les banques ne doivent pas dépasser dans les prêts d’argent. Il est essentiellement constitué du taux d’assurance emprunteur, du taux nominal du prêt immobilier et des différents frais annexes. Pour plusieurs acheteurs, le taux nominal croît et se rapproche inévitablement du taux d’usure. Une fois qu’il le dépasse, ces investisseurs n’arrivent plus à concrétiser leurs différents projets.

Lorsque toutes ces situations sont réunies, elles causent un krash immobilier. Du coup, il est possible de s’attendre à une crise immobilière en 2023. 

Cause n°3 : location : l’insolvabilité des différents locataires

Le versement des loyers est l’un des facteurs qui optimisent le rendement des investissements immobiliers. En cas de hausse de chômage ou de perte de pouvoir d’achat lié à l’inflation, les locataires peuvent faire défaut. Alors, il n’y a pas de versement de loyers et les investisseurs s’exposent eux-mêmes à une situation de défaillance dans le remboursement de leurs prêts immobiliers. 

Dans ces genres de situations, les propriétaires devront peut-être revendre les biens, et pas nécessairement au prix du marché immobilier. En effet, un afflux de biens trop nombreux peut conduire à une négociation plus féroce des preneurs et à une baisse du prix des biens immobiliers. La défaillance des locataires et celle des différents investisseurs conduisent à leur tour à la crise immobilière. 

Quelles sont les différentes répercussions d’une crise immobilière ?

Lorsqu’il y a crise immobilière, on peut s’attendre à plusieurs conséquences. En effet, le krash immobilier impacte plusieurs aspects du marché immobilier. Au nombre des principales répercussions de la crise immobilière, nous pouvons évoquer :

• Le ralentissement des différentes ventes sur le secteur de l’immobilier neuf : cette situation engendre la faillite des promoteurs, des constructeurs et des marchands de biens immobiliers sur le marché.

• La baisse conséquente des différents prix immobiliers : elle résulte du déséquilibre visible entre l’offre et la demande sur le marché immobilier.

• Les pertes financières pour les structures financières et les banques : lorsque les banques et les structures financières enregistrent des pertes conséquentes, on assiste à un déséquilibre de l’économie globale.

• La potentielle insolvabilité des investisseurs : Il s’agit d’un désagrément qu’on observe généralement chez les différents propriétaires incapables de rembourser leurs prêts immobiliers.

Ce sont des situations observées au cours des crises immobilières comme la crise de 2008 et la crise immobilière de Vienne.