Comprendre le bail 3 6 9 

Le bail commercial classique encore appelé bail 3 6 9 est une option de location très avantageuse aussi bien pour les bailleurs que pour les entreprises qui ne sont pas en mesure de créer elles-mêmes leurs locaux. En quoi consiste-t-il de façon pratique ? Et quels en sont les avantages et les inconvénients pour les deux parties ? Nous répondrons à ces questions dans cet article.

Qu’est-ce que c’est qu’un bail 3 6 9 ?

Le bail 3-6-9 est le plus équilibré tant pour les bailleurs que pour les jeunes, petites ou moyennes entreprises. Il peut se faire verbalement. Cependant, il est très recommandé pour la sécurité des deux parties de toujours recourir à un contrat rédigé en bonne et due forme. Dans ce cas, ce dernier devrait être constitué avec rigueur comme suit :

• L’adresse, du nom et du prénom du locataire de l’entreprise ou de la société ;

• L’adresse, le nom et le prénom du bailleur ;
• La description de l’activité qu’il abritera ;
• Le montant des charges mensuelles et du loyer
• Les clauses concernant la révision du loyer par an ;
• Les conditions de répartitions entre les deux parties des charges liées aux impôts aux taxes et aux travaux dans le local ;
• Les dispositions pour renouvellement du bail ; 
• La formule de gestion du dépôt de garantie pour la mise à disposition du lieu objet du bail ;
• Les modalités d’une résiliation casuelle en cours de location ;
• Les signatures des deux parties. 

D’autre part, la législation prévoit la possibilité de faire des modifications tous les trois ans dans un bail commercial classique. Quoiqu’il soit fortement recommandé de les effectuer avec le conseil des professionnels du droit. Cette subdivision en trois phases lui a valu le nom de période triennale et celui de bail 3-6-9. Cependant, celui-ci est conçu pour une durée minimale de 9 ans renouvelables avec le consentement des deux parties. 

Comment le bail 3 6 9 sécurise-t-il à la fois les droits des bailleurs et des locataires ?

En effet, la réglementation du bail commercial classique prévoit des avantages et des inconvénients tant pour les bailleurs que pour les locataires. Et naturellement, l’avantage de l’un est généralement une conséquence pour l’autre. Plusieurs cas de figure ont été envisagés ainsi qu’il suit :

 Cas de renouvellement d’un bail 3 6 9 :

Il peut se faire s’il n’a pas été interrompu pendant la durée du bail triennal. Si la demande venait du locataire, celui-ci devrait s’attendre à une augmentation du loyer en adéquation avec la valeur actualisée du bien immobilier. Soit dit en passant, cette demande pourrait rejeter. Dans le cas où la demande viendrait du bailleur, il devra verser à son locataire une indemnité d’éviction. Le renouvellement peut aussi se faire de manière tacite ou automatiquement avec les mêmes conditions de départ. Seulement dans ce cas, le bail peut prendre fin à tout moment, mais avec un préavis de 6 mois.  

Remarque : le bail3-6-9 peut aller pour une durée de plus de 9 ans dès la première signature. Dans ces conditions, il devra être signé des deux parties par-devant notaire.

Cas de la résiliation du bail 3 6 9 : 

Dans le cas où le désir de résilier le contrat viendrait du bailleur, si cela se produisait avant ou entre les périodes intermédiaires (périodes entre les 3 et 6 ans), il faudrait absolument faire recours à la justice par l’intervention d’un huissier. Et si alors ce dernier ne voulait plus renouveler le contrat de 9 ans, il devrait le faire savoir à son locataire au travers d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 6 mois avant la fin du bail. Il devra attendre que son locataire trouve un nouvel emplacement et en plus il devra lui verser une indemnité d’éviction.

Cas du calcul de l’indemnité d’éviction :

L’article (L145-14) du code de procédure pénale précise les circonstances et les facteurs qui régissent le calcul de l’indemnité. Lorsque le locataire devrait se déplacer pour un lieu proche, on parle de déplacement de clientèle. Dans ce cas, l’indemnité ne sera pas trop importante. Dans le cas où le locataire devrait aller trop loin de la zone où il se trouve, dans ce cas on parle de remplacement du fond. Dans ce cas, le bailleur devra payer le bénéfice annuel sur les trois dernières années de comptabilité du locataire. Selon un tribunal, ce montant pourrait même être multiplié par 3 jusqu’à 5 ou encore à une échelle de 60 % à 100 % tout en prenant en charge l’installation et le déplacement de son locataire pour le nouveau local. 

Pour conclure, nous pouvons voir avec aisance que le bail 3-6-9 est une disposition légale et juridique qui encadre les relations entre les bailleurs et les locataires avec une tendance à davantage protéger les locataires. Tout est mis en œuvre pour qu’aucune partie n’abuse de ses droits au détriment de l’autre. D’autant plus que les locataires constituent la partie faible dans le rapport de force entre les deux. Parmi les jeunes entreprises, les start-ups sont les plus fragiles et les moins nanties. De ce fait, elles trouveraient bien leur compte en explorant le cas des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP).